房地产企业应强化创新能力
 

【郭松海】山东省第十一届政协委员，住房与城乡建设部房地产评估与经济专家会委员，山东经济学院房地产经济研究所所长、教授。本文内容摘自郭松海教授在“2008济南地产宏观政策及市场创新地产高峰论坛”所作主题为《山东房地产市场的发展变革与管理创新》的演讲报告：
       行业从暴利时代转入了微利时代，从非正常向正常利润水平的回归，要求我们房地产企业要强化企业管理，进行管理创新、技术创新、产品创新，产品设计的创新、功能的创新、营销策划的创新、品牌的创新等等，以高科技、高品质、高效益的房地产开发，不断开拓市场、赢得市场。作为企业来讲，它的竞争在加剧，要在内功上下更多的工夫。我们最近和济南住宅产业化中心做的这个项目，因为我们这个教材上、书上也有，有这个课题，要把济南市建成山东的住宅产业化中心，这个课题也列入到住宅与城乡建设部的一个课题中。我们引进了CSI住宅长寿命，把住宅延长到200年，适应住宅产业化、住宅的革命。如果它的卖点是用买一套房子的钱可以买三、四套房子，而且它内部有双层的地板，所有的管线都铺在地下。室内的门厅、卫生间、卧室都可以随意的来调整、变动，我看见很多优点，我觉得是优点是很大的。我们说住宅的供品的标准化、系列化，标准化生产。住宅产业化从住宅来讲，也是一个发展趋势。现在万科搞得比较好一些，走在了全国前面，它内部的标准化也要搞。这是住宅产品创新、内部创新的一个重要内容。

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                                             新型长寿命可持续住宅——CSI住宅
       济南市住宅产业化发展中心主任王全良《住宅节能省地应从规划开始》一文，结合当前我国现有住宅建筑寿命短、带来巨大浪费的现状，提出“在住宅建设中大力发展“节能省地型”住宅，是当务之急”。文章认为，有效解决住宅短寿命的措施，必须从规划阶段提高住宅寿命、在建筑设计阶段提高住宅设计使用寿命、大量建设功能空间可变化的长寿命新型住宅。文章提出，CSI住宅成功解决了住宅寿命与住宅的功能空间变化的矛盾。以下内容为是关于CSI住宅的描述：
       CSI住宅是一种在保证住宅长寿命（200年）的前提下，具有空间的灵活变换性以及住户参与非结构部分设计的可能性的住宅，也就是中国的支撑体住宅。
        1、CSI住宅是一种200年建筑
        CSI住宅保证200年寿命的措施：
       第一、做到钢筋混凝土结构寿命为200年，主要是将水和混凝土的比例控制在55%以下，设计的基本强度控制在每个平方毫米大于27个牛顿，厚度增加5厘米，这可使混凝土结构的寿命延长。
       第二、为便于改装改修，尽量做到一个整体大空间，无小横梁以及结构墙，由柱子围绕，可使隔断墙和管子自由分布。
       第三、实现内隔墙墙板、卫生间、厨房的标准化，从而实现工厂化。推广工业化结构体系和通用部品体系，提高建筑物的工厂预制程度，基本实现施工现场的作业组装装配，能确保建筑物寿命在“工厂预制”环节得到保证，并大幅度提高生产效率，还可节约可观的能源和材料。
       2、CSI住宅是一种可持续性建筑
       CSI住宅将住宅明确地区分为结构体部分——主体以及公用设备和填充体部分——住户私有部分的内装修以及设备。承重结构骨架、外墙、外窗、分户墙、楼板等结构部分，具有高耐久性;房间内隔墙、各项管线系统、地板、厨房、卫生间等非结构部分具有可变性，在一定的空间范围内,可以根据住户的不同要求而灵活变换, 分割成多种多样的内部空间。
       CSI住宅是一种长寿命、可改造的住宅，通过有效延长住宅寿命，减少住宅垃圾的产生,是推广“四节、两化、一环保”技术及推进节能省地新型住宅发展的新方向，CSI住宅的应用推广将是中国住宅建设的一次革命。